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入札とは何なのか?建物の価格とは?

「入札とはどんな仕組みですか?」
良く、実務で聞かれる質問です。

家を建てるにあたって、設計事務所にお願いする時は、大抵、入札という仕組みが利用されます。しかし、この仕組みについて理解している方は結構少ないのが現状です。

入札とは、公共事業でも採用される仕組みで、設計事務所が作った図面を元に、建設会社数社に見積もりを提出してもらって、金額を競争させる事で建物の価格を下げる方式です。そもそも、一社からしか見積もりを取ってない場合、出された金額が適正な金額なのか素人の方には判断が付きません。素人の方どころか、プロですら近年、価格が読めなくなってきています。何故なら、震災、オリンピック、新幹線等、価格に影響を及ぼすポイントが、近年多数存在するからです。2020年には、ある程度の価格に戻る事を期待したいですが、近年の価格上昇は、ちょっとプロでも読めません。

一般の方は、住宅の価格はある程度一定だと思われていますが、現実的にはガソリンと同じように値動きがあります。
建設会社(ハウスメーカー・工務店・ゼネコン)は、下請から出てきた見積りに、会社運営に必要な利益率を掛けてお客様に提出する仕組みなので、下請けの金額が上がれば、当然ですが、お客様に提出する金額は上がります。勿論、極端な値動きがあると売りにくくなるので少しの調整は働きますが、建設会社も利益が出ないと倒産してしまうので直ぐに値上がりしてしまうのです。

http://www.kensetsu-plaza.com/market/ 市場・価格水位(参考)

建材は、殆ど全ての商品が今年一年で10%近く上昇している。中でも顕著なのが鉄骨で、材料としては11%の上昇に留まるが、加工費、人件費の上昇に加え、そもそも需要が供給を大きく上回っている現状では、上昇率はそんなものではない。作業員の日当がここ7年くらいで、倍以上になってしまっているのは有名な話です。全体の建築価格も10年前と比べると20%程度も高騰しています。

このように、建築価格は時代の影響を著しく受けます。そのような時代の中、適正な金額を作りだすには、業者間で競争して貰うが一番です。入札は同じ図面で、公平に見積る事で、納得しやすい金額を提示出来るシステムなのです。

良く、工務店に100万円値引いてもらいましたとか聞きますが、そんなものは100万円付加して提出して、100万円切っただけかもしれません。一社だけだと、どうしても建設会社側の手の平の上にいる事になるのです。

ハウスメーカー数社で見積もらせるのも効果が無い訳ではないのですが、各ハウスメーカーの仕様を、素人の方が判断するのは不可能です。又、ハウスメーカー側も、お客様為の提案というよりは、競合に勝つ為の提案になってしまうので、ハウスメーカー間の競合は、良い家づくりとは言えないと個人的には考えています。


入札を行うと、ケースバイケースですが、各会社によって全く違った金額が出てきます。

A社 3900万(千の位は実例を元にしているので変えています)
B社 4100万
C社 4500万
D社 5200万
E社 5400万

とこんな感じで、20%以上の価格差が入札でついてしまうのも、近年よくある事です。
E社が適当に出しているのではないかと思われる方も多いですが、入札に参加するという事は、会社の人件費を投入して、下請けさんにも協力してもらって値段を出すという事です。入札を何回も出して、物件を取れない場合、下請けさんも逃げていきますし、そもそも、見積もり担当の人の人件費と経費だけでも、10万~20万円程度は最低減必要です。つまり、取る気の無い価格で提出される事はないのです。

入札の場合、E社の方も、自社物件に比べて、競合物件の場合は当然ですが、低い金額で見積を出す事になるのです。

では、見積もりに出した後に、仕様を誤魔化して利益を調整できるかというと、出来ない仕組みになっています。それが「監理」という仕事です。図面通り作られているか検査を行っているのです。

入札という仕組みは明治時代から続く、歴史のある公平性を保つ仕組みです。ですが、談合といった裏取引が行われていた事実もあります。しかし、民間の工事において、仮に当社が解らない所で行われたとしても、不審な見積もりであれば、新たに見積もりを取り直せば良いだけなので、入札先の多い民間工事において談合は成立しません。又、設計事務所が建設会社と裏取引(紹介料契約)しているケースも想定されますが、当社は一切そのような事をしていなとここに宣言しておきます。(なんの証拠にもなりませんが・・・)。

当社にご依頼頂いた場合、鉄筋コンクリート住宅に関する、コストカットのノウハウを生かし、下げれる所は下げながら、必要な部分にはお金をかける、コストパフォーマンスの高い建物を提供する事をお約束します。
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